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ボストンでの住まい探しはあぱまん情報

物件購入を考えたら

購入前に大切なこと
購入条件の整理
資金計画 [ローン、頭金、クロージングコスト]
物件の選定
物件選びのポイント
エージェントの選定
オファー(購入申し込み)
オファーの提出 - 購入条件をまとめて売主に提出する
オファーの受諾
家屋調査
ファイナンシャルステートメントのチェック
売買契約
弁護士の選定
契約書の内容確認と署名
手付金の支払い
ローンの手続き
申込書の提出
物件鑑定
コミットメントレター
クロージング
残金および諸費用の精算
物件の引渡し(鍵の受取)
晴れて物件があなたのものに!

購入前に大切なこと

■ 購入条件の整理

以下のポイントに注意して、大体の購入条件を整理しておきましょう。

  • 自宅用もしくは投資目的
  • 購入予算(無理のない資金計画)
  • 保有期間(どのくらいの期間保有する予定なのか)
  • 住宅ローンのタイプ(住宅ローンにはさまざまなタイプがあります。)
  • 税金対策(メリットもデメリットもあることを理解しておく)

■ 資金計画

現金で買うのか、ローンをするのか。ローンをする場合、どのようなローンにするのか、頭金をどのくらい用意するのか、などなど下調べをしておかなければなりません。

ローン

自分で住む不動産を購入する場合、年間の支払総額(ローンの支払い分、管理費、固定資産税、その他のローン支払い分)が年収の30%ぐらいまで借り入れ可能です。実際に探し出す前に銀行やモーゲージブローカーに相談し、いくらまで借り入れ可能かを提示したプリアプルーバル(Pre-approval)あるいはプリクォリフィケーション(Pre-qualification)といわれる仮承認の書類を入手しておくと、いざ物件が決まったときにスムーズに進みます。

頭金

一般的に購入金額の20%以上を頭金として用意しておく必要があります。購入金額の80%以上を借り入れることもできますが、借り入れ金額が80%以下になるまでPMI*を余計に支払わなければなりません。
PMI(Private Mortgage Insurance):借主の借入金額が購入金額の80%を超える場合、貸出銀行側のリスクを軽減するために、借主が借入金総額の年率1%を借入金利とはほかに支払わなければならない。

クロージングコスト

(現金で必要となります)

購入価格の1~2%(現金で購入の場合)
購入価格の3~4%(ローンで購入の場合)

内訳

  • タイトルサーチ+タイトルインシュランス
  • 弁護士費用
  • 登記費用
  • 固定資産税、管理費費用調整
  • 家屋調査量(シロアリ、ラドンなど)
  • ローン関係(銀行手数料、モーゲージタックスなど) 
  • 購入価格の0.4~0.6%
  • $1,000~$1,500
  • $100~$200
  • 購入の時期による
  • $250~
  • 購入価格の1~3%

物件の選定

■ 物件選びのポイント

  • ロケーション
  • 環境、治安
  • 交通、買い物の便
  • 学校区(就学年齢のお子様がいる場合)
  • 家のコンディション
  • 日当たり
  • 間取り(使い勝手)

■ エージェントの選定

マサチューセツ州ではMLS(Multiple Listing Service)に登録した会員エージェントはマーケットにあるほとんどの売買物件情報を共有しています。従って、複数のエージェントに依頼するよりも、はじめから信頼できるMLS登録会員エージェントに購入相談、案内などを一括して依頼したほうが効率的で早く希望物件を見つけることができます。

オファー(購入申し込み)

■ オファー(購入申し込み)の提出

気に入った物件が見つかったら、エージェントを通してオファーを入れます。オファーには以下の内容を盛り込みます。*オファー提出時には通常1000ドルの手付金の小切手を一緒に提出します。オファーが受託された場合、契約履行義務が発生し、売買契約を成立させない場合、この手付金は基本的に返還されません。

  • 購入価格(自分の購入できる価格を提示してください。無理する必要はありません。)
  • ローンをするのか、現金か。ローンをつける場合はその金額
  • クロージング希望日(物件引渡し日)
  • インスペクション・コンティンジェンシー
    物件の状態を調査し(専門の物件調査士による)物件に重大な欠陥があった場合や前もって定めた修理費以上に費用がかかる場合など、何のペナルティーなく、オファーを取り下げることができます。または売買契約成立のために修理を要求することも可能です。
  • ペスト・コンティンジェンシー
    物件がシロアリなどに汚染されていた場合、何のペナルティーなくオファーを取り下げることができます。または、売主にその駆除やダメージの修復を要求することができます。
  • モーゲージ・コンティンジェンシー
    ローンをして購入する場合、別に定めた期間(通常45~60日に設定する)までにローンの許可が下りなかった場合、何のペナルティーなしにオファーまたは売買契約を中止することができます。銀行から事前の仮承認がおりていても、万が一のためにこの条項が入っていることを確認しましょう。

上記の内容に基づき、売主から、「オファーの受け入れ」「オファーの拒否」あるいは「カウンターオファー」(売主から逆に条件を再提示される)のいずれかの回答があります。また、購入資金をローンする場合、金融機関からの仮承認(Pre-approval: “ローン“ の項を参照)を得られていなければ、せっかく入れたオファーも確実性のないものとみなされてしまいます。

オファーの受諾

売主のオファー受諾から売買契約までは1週間から10日間ぐらいが一般的です。それまでに下記のことをして売買契約に備えなければなりません。

■ 家屋調査(インスペクション)

オファーが受諾されたら、買い手は専門の家屋調査士(インスペクター)に物件の状態を調査します。その際、シロアリ、ラドンなどの調査もあわせて行います。この結果しだいでは、条件の再交渉、売買不成立などになる場合もあります。

■ ファイナンシャルステートメント(コンドミニアムの場合)

コンドミニアムはコンドフィーまたはアソシエーションフィーと呼ばれる管理費で運営されています。パブリックスペースのメンテナンス、将来への修繕費用が充分確保されているかなど、弁護士にファイナンシャルステートメントの内容をチェックしてもらいます。

売買契約

■ 弁護士の選定

契約をスムーズに進めるためには、必ず不動産取引専門の弁護士を選任しましょう。不動産売買契約は非常に複雑でひとつ間違えれば、大変なことになってしまいます。自分の権利を守るため第1歩です。

■ 売買契約書の内容確認と署名

この契約書には売却金額、付随する設備やクロージングの日程などすべての条件が網羅されています。弁護士とともに契約書の内容を入念にチェックして署名します。

■ 手付金の支払い

売買契約時、購入金額の5~10%を手付金として支払います。この手付金はクロージングまで売主の弁護士または不動産業者のエスクロー口座に保管されます。

ローンの手続き

売買契約完了後、ローンの最終手続きをしなくてはなりません。

■ 申込書の提出

収入、負債、資産などを正確に申し出て、銀行の最終審査を待ちます。

■ 物件鑑定

不動産鑑定士が実際の物件の鑑定を行い、鑑定値に基づいてローン金額が算出されます。

■ コミットメントメントレター

銀行が借主の収入、負債、資産の審査、および物件の鑑定値の結果により融資が決定すると発効されます。

クロージング

■ 残金および諸費用の精算

売買契約時に支払った手付金は購入金額の1部に充当しますので、残金の95~90%を精算します。(ローンを組んでいる場合はその銀行が支払います。)また、先に説明したクロージングの費用(タイトルサーチ、弁護士費用やその他諸費用)もこのときに精算します。

■ 物件の引渡し(鍵の受取)

すべての鍵を確認し受け取ります。これで、夢に見た物件があなたのものになりました。

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